隨著我國房地產(chǎn)稅立法提上日程，房地產(chǎn)稅改革也再次被社會的種種輿論推到了風(fēng)口浪尖。但無論房地產(chǎn)稅如何改革，按照應(yīng)稅房地產(chǎn)評估價(jià)值征稅作為房地產(chǎn)稅改革的重中之重勢在必行。

　　目前，我國房地產(chǎn)評估技術(shù)在稅收領(lǐng)域的應(yīng)用剛剛起步，尚不滿足房地產(chǎn)稅改革的需要，換句話說，如果按照目前的應(yīng)用現(xiàn)狀，房地產(chǎn)稅改革只能成為“紙上談兵”。那么，現(xiàn)階段制約其深入應(yīng)用的瓶頸在哪里?如何破解這些瓶頸呢?

　　房地產(chǎn)評估的瓶頸

　　2012年7月1日，隨著應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)住宅類存量房交易稅收征管工作在全國范圍內(nèi)的全面推廣，這一工作正式拉開帷幕。但現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)評估技術(shù)僅用到了交易環(huán)節(jié)和部分模擬環(huán)節(jié)，距離房地產(chǎn)稅改革保有環(huán)節(jié)按照評估值征稅的要求，還有很大距離。

　　筆者認(rèn)為，制約房地產(chǎn)評估技術(shù)在我國稅收領(lǐng)域深入應(yīng)用的瓶頸在于：

　　一是現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度的制約。原有的房產(chǎn)稅和土地使用稅等房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)稅種，存在著諸如計(jì)稅依據(jù)不合理、征稅范圍過窄、重復(fù)征收等多種問題，那么，參照國外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，將房和地作為一個(gè)整體，按照評估值征稅勢在必行。但現(xiàn)階段如果要將房地產(chǎn)評估技術(shù)廣泛應(yīng)用到稅收領(lǐng)域，則必須等到房地產(chǎn)稅立法之后。

　　二是國內(nèi)的評估技術(shù)相對落后、評估投入少。目前，國內(nèi)的評估技術(shù)還停留在傳統(tǒng)方法和經(jīng)驗(yàn)估算的基礎(chǔ)上，計(jì)算機(jī)評估批量系統(tǒng)(CAMA)以及地理信息系統(tǒng)(GIS)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用得較少。國外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的稅務(wù)部門基本都設(shè)立了專門的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，而且普遍應(yīng)用了CAMA系統(tǒng)和GIS，并且每年都投入大量資金用于系統(tǒng)的更新維護(hù)和先進(jìn)技術(shù)的探索研究等方面。

　　三是國內(nèi)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)管理不夠規(guī)范。這里主要是指二手房交易中介機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。我國二手房交易中介機(jī)構(gòu)沒有直接的監(jiān)管部門，雖然每年有大量的二手房成交案例，但出于瞞報(bào)逃稅等多方面原因，造成了真實(shí)成交案例的相關(guān)數(shù)據(jù)很難準(zhǔn)確獲取，不能為房地產(chǎn)評估提供足夠、準(zhǔn)確的可比實(shí)例。例如，鄭州市的二手房交易中介機(jī)構(gòu)，截至2013年底共有1672家，分別掌握著2013年全年近5萬條二手房成交案例和近10萬條二手房租賃案例，但由于中介機(jī)構(gòu)各自為戰(zhàn)，缺乏監(jiān)管，造成數(shù)據(jù)很難共享。房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)雖有相關(guān)的主管部門，但由于評估資質(zhì)參差不齊，大量資質(zhì)較低的公司為了拉攏客戶，任意調(diào)整評估結(jié)果，不但造成了房地產(chǎn)評估行業(yè)的不正當(dāng)競爭，也給該行業(yè)的稅收征管帶來了較大困難。例如，鄭州市的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)，截至2013年底共有60余家，但是一級資質(zhì)的僅有3家，二級資質(zhì)的僅有7家，剩余的均為三級資質(zhì)。

　　四是房地產(chǎn)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)共享程度低、數(shù)據(jù)更新周期長、參數(shù)應(yīng)用范圍小。例如：多數(shù)地區(qū)房管部門的相關(guān)數(shù)據(jù)根本無法共享或提供的數(shù)據(jù)資料不夠規(guī)范;國土部門提供的相關(guān)土地信息和修正參數(shù)過于陳舊，已經(jīng)不適合現(xiàn)代評估的需要;建委對外公布的造價(jià)指數(shù)應(yīng)用范圍較小，不能滿足房地產(chǎn)評估的技術(shù)要求。

　　解決之道

　　針對這些存在的問題，筆者認(rèn)為解決之道在于：

　　一是要繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)評估技術(shù)的應(yīng)用范圍。首先，要擴(kuò)大在存量房交易稅收征管中的應(yīng)用范圍。目前，在存量房交易稅收征管工作中，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)被廣泛應(yīng)用到了住宅類存量房交易環(huán)節(jié)，主要運(yùn)用的評估方法為市場比較法;下一步要繼續(xù)將收益法和成本法應(yīng)用到工商業(yè)類存量房交易環(huán)節(jié)中，進(jìn)一步加強(qiáng)工商業(yè)類存量房交易環(huán)節(jié)的稅收征管。其次，適當(dāng)選取試點(diǎn)深化房地產(chǎn)模擬評稅。房地產(chǎn)模擬評稅主要是探索房地產(chǎn)評估技術(shù)在房地產(chǎn)稅改革方面的技術(shù)應(yīng)用及數(shù)據(jù)準(zhǔn)備，進(jìn)一步提升房地產(chǎn)評估技術(shù)在稅收領(lǐng)域的應(yīng)用水平。

　　二是完善我國房地產(chǎn)評估技術(shù)。首先，建立完整的計(jì)算機(jī)評估批量系統(tǒng)CAMA。目前我國的CAMA系統(tǒng)多停留在交易環(huán)節(jié)，隨著房地產(chǎn)模擬評稅的深入推進(jìn)，可以逐步將保有環(huán)節(jié)的應(yīng)稅房地產(chǎn)納入CAMA系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)評估方法和評估系統(tǒng)的有效結(jié)合。其次，引入地理信息系統(tǒng)GIS。目前，GIS在我國稅務(wù)系統(tǒng)的應(yīng)用除去個(gè)別城市(如深圳、杭州等)外，基本還處于空白階段。即使引入GIS的個(gè)別城市，也是停留在可視化的展示階段或是初步的研究探索階段，要將GIS強(qiáng)大的空間分析能力有效地運(yùn)用到房地產(chǎn)評估技術(shù)中，還需要很長的一段路要走。

　　三是完善我國房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的管理制度。首先，要將二手房交易中介機(jī)構(gòu)真正納入管理范圍，履行成交數(shù)據(jù)上報(bào)手續(xù)，保證上報(bào)數(shù)據(jù)的完整性和準(zhǔn)確性，為房地產(chǎn)評估提供第一手真實(shí)客觀的成交案例。然后，要加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)的規(guī)范管理，完善評估報(bào)告的審核機(jī)制，降低評估結(jié)果出具的隨意性;建立行業(yè)信用預(yù)警制度，對于出現(xiàn)不合規(guī)范評估報(bào)告的評估公司，列入行業(yè)黑名單，吊銷其評估資質(zhì)。

　　四是完善我國房地產(chǎn)相關(guān)部門的數(shù)據(jù)交換制度、數(shù)據(jù)更新制度和參數(shù)公布制度。數(shù)據(jù)交換方面，不動產(chǎn)登記制度的逐步實(shí)施，將為房地產(chǎn)稅的開征提供強(qiáng)有力的數(shù)據(jù)支撐;在不動產(chǎn)登記制度實(shí)行后，要及時(shí)建立不動產(chǎn)登記部門和稅務(wù)部門的數(shù)據(jù)交換機(jī)制，確保房產(chǎn)、土地相關(guān)登記信息數(shù)據(jù)及時(shí)有效傳遞。數(shù)據(jù)更新方面，希望國土部門盡可能縮短基準(zhǔn)地價(jià)以及土地修正系數(shù)等數(shù)據(jù)更新時(shí)限，為房地產(chǎn)評估提供更加準(zhǔn)確的參數(shù)支撐。參數(shù)公布方面，由于我國房地產(chǎn)評估起步較晚，建安造價(jià)相關(guān)參數(shù)及參數(shù)值的取得較大程度上依賴于政府有權(quán)部門公布的相關(guān)數(shù)據(jù)，希望下一步有關(guān)部門能夠按照房地產(chǎn)評估的技術(shù)要求制定權(quán)威的相關(guān)參數(shù)及參數(shù)參考值。

　　我國的房地產(chǎn)稅改革，只有在房地產(chǎn)稅立法的同時(shí)，深入應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)將理論和實(shí)踐有效結(jié)合，才能避免“紙上談兵”之憂。