《中國不動產(chǎn)》雜志第8期刊登《不動產(chǎn)單元不能混用》一文后，引發(fā)了業(yè)內(nèi)的深入討論和不同意見。編輯部特邀中國土地勘測規(guī)劃院地籍所所長姜棟等專家撰寫本文，以幫助大家更好地理解和執(zhí)行不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則。
《不動產(chǎn)登記暫行條例》第8條規(guī)定：“不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。”2015年3月30日，國土資源部下發(fā)了《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》，其中的附錄A——《不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則(試行)》(以下簡稱《規(guī)則》)對于指導不動產(chǎn)單元設(shè)定與編碼發(fā)揮了重要的指導作用。為更好地理解和執(zhí)行該《規(guī)則》，現(xiàn)就業(yè)界關(guān)注的幾個有關(guān)問題做些簡要說明。
?、訇P(guān)于不動產(chǎn)單元的定義和設(shè)定
不動產(chǎn)單元是指權(quán)屬界線固定封閉，且具有獨立使用價值的空間。即土地及定著物的權(quán)利主體保持一致，且具有獨立的基本用途和使用功能，并構(gòu)成權(quán)屬邊界封閉的空間。自然幢宜作為不動產(chǎn)單元編碼中“幢”的表示單位;自然幢應當是地籍圖上所表達的建筑物、構(gòu)筑物等房屋的基底范圍線。“戶”表示權(quán)利人登記的順序號。
集體土地所有權(quán)宗地應設(shè)為一個不動產(chǎn)單元;無定著物的使用權(quán)宗地(宗海)應設(shè)為一個不動產(chǎn)單元;有定著物的使用權(quán)宗地(宗海)，宗地(宗海)內(nèi)的每個定著物單元與該宗地(宗海)應設(shè)為一個不動產(chǎn)單元;其中，定著物單元是在使用權(quán)宗地(宗海)內(nèi)劃分的。
定著物為房屋等建筑物、構(gòu)筑物的,同一權(quán)利人擁有的獨幢房屋宜劃分為一個定著物單元;具有多個權(quán)利人的一幢房屋，應按照界線固定，且具有獨立使用價值的幢、層、套、間等封閉空間(經(jīng)批準的建筑施工圖一般使用實體墻、銅條或銅釘分割)劃分定著物單元;同一權(quán)利人擁有多套、多層(不連續(xù)或內(nèi)部不連通)、多間(不連續(xù))、界線固定且具有獨立使用價值的房屋，每套(層、間等)房屋宜各自劃分定著物單元;同一權(quán)利人(如行政機關(guān)、企事業(yè)單位等)擁有的兩幢或兩幢以上的整幢房屋可共同組成一個定著物單元。
定著物為森林、林木的,權(quán)屬界線封閉、獨立成片的森林、林木可劃分一個定著物單元;屬于同一權(quán)利人多片森林、林木可共同組成一個定著物單元。
定著物為其他類型的,每個定著物可各自單獨劃分一個定著物單元;屬于同一權(quán)利人全部同類定著物(如水塔、煙囪等)可組成一個定著物單元。
②關(guān)于不動產(chǎn)單元編碼
不動產(chǎn)單元代碼由宗地(宗海)代碼+定著物代碼構(gòu)成，采用七層28位層次碼結(jié)構(gòu)。其中，宗地代碼采用五層19位層次碼結(jié)構(gòu)，按層次分別表示縣級行政區(qū)劃、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地(宗海)特征、宗地(宗海)順序號。定著物代碼采用二層9位層次碼結(jié)構(gòu)，按層次分別表示定著物特征、定著物單元編號，第一至第五層為宗地代碼，第六至第七層為定著物代碼。
不動產(chǎn)單元代碼的表示方法為：分四段用全角字符“空格”分隔。其中第一段6位，表示行政區(qū)劃代碼;第二段6位表示地籍區(qū)與地籍子區(qū);第三段7位，表示宗地(宗海)號，由宗地(宗海)特征碼和宗地(宗海)順序號共同組成;第四段9位，表示定著物代碼，由定著物特征碼和定著物單元編號共同組成。
③關(guān)于地籍區(qū)(地籍子區(qū))的劃分
在縣級行政轄區(qū)內(nèi)，以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、街道界線為基礎(chǔ)，參照城鄉(xiāng)規(guī)劃，結(jié)合相對穩(wěn)定的明顯線性地物劃分地籍區(qū)。
開發(fā)園區(qū)、農(nóng)墾、森工等特殊區(qū)域，宜在所在行政區(qū)內(nèi)(跨行政區(qū)的，以所在的主要行政區(qū)為參照)劃分1個或若干地籍區(qū)。
跨縣級以上行政區(qū)的整鄉(xiāng)(鎮(zhèn))“飛地”，宜在“飛出地”的行政區(qū)劃內(nèi)，劃分1個或若干地籍區(qū);跨縣級以上行政區(qū)的其他零星“飛地”，宜在“飛入地”的地籍區(qū)內(nèi)，劃分1個或若干地籍子區(qū)。
跨區(qū)的交通、水系、管線等線型地物，可以劃分為獨立的交通、水系、管線等地籍區(qū)，其空間范圍應為線型地物的邊界線。其中：交通地籍區(qū)可細分為鐵路、城市軌道、高速公路、等級公路、一般道路、城市街巷、立交橋等地籍子區(qū);水系地籍區(qū)可細分為河流、干渠等地籍子區(qū);管線地籍區(qū)可細分為電力線、市政管線等地籍子區(qū)。
非線型的其他地籍區(qū)(地籍子區(qū))可使用線型地物的中心線或邊界線作為該地籍區(qū)(地籍子區(qū))的邊界線(空間范圍雖有重疊，但不影響地籍區(qū)的編碼)，統(tǒng)計地籍區(qū)(地籍子區(qū))面積時，應扣除線型地籍區(qū)(地籍子區(qū))所占用的面積。
縣級的行政管轄區(qū)與行政界線不一致時，參照線狀地物，按照行政管轄區(qū)劃分地籍區(qū)(地籍子區(qū))。
?、荜P(guān)于地籍區(qū)(地籍子區(qū))的變更
地籍區(qū)、地籍子區(qū)的界線劃定后，其數(shù)量和界線宜相對保持穩(wěn)定，原則上不隨所依附界線或線性地物的變化而調(diào)整。并按要求于2016年11月底前完成地籍區(qū)(地籍子區(qū))的國家級匯交。特殊情況確須進行界線調(diào)整的，需報國土資源部備案。
地籍區(qū)(地籍子區(qū))變更的情景主要包括三類：一是縣級(含)以上行政區(qū)劃調(diào)整，涉及地籍區(qū)(地籍子區(qū))變更的;二是城市建設(shè)導致地籍區(qū)(地籍子區(qū))界線的參照物發(fā)生變化的，如實施道路改造、河流截彎取直等行為，導致地籍區(qū)(地籍子區(qū))界線發(fā)生變化等情況;三是城市建設(shè)導致地籍區(qū)(地籍子區(qū))合并或分割的，如舊城改造形成的新宗地跨越已有的地籍區(qū)(地籍子區(qū))等。
地籍區(qū)(地籍子區(qū))變更的原則是：優(yōu)先選擇地籍區(qū)(地籍子區(qū))界線變化，數(shù)量不變;其次選擇地籍區(qū)(地籍子區(qū))界線和數(shù)量都發(fā)生變化。
?、蓐P(guān)于地下(地上)空間不動產(chǎn)單元設(shè)定與編碼
宗地內(nèi)結(jié)建的地下空間宜作為地表自然幢的組成部分，具有獨立使用價值的層、間等空間可以和地表宗共同設(shè)定為一個不動產(chǎn)單元，宗地代碼應采用地表宗的宗地代碼。
宗地內(nèi)單建的地下空間宜作為獨立的自然幢，設(shè)立單獨的地下宗地，宗地特征碼的第2位使用“X”表示，宗地順序號采用地表宗的宗地順序號;具有獨立使用價值地下層、間等空間宜與該地下宗地共同構(gòu)成一個不動產(chǎn)單元。
跨宗地的地下(地上)空間(如人防工程等)應設(shè)立單獨的地下(地上)宗地，宗地代碼按照《地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定的要求重新編制。宗地內(nèi)地下(地上)具有獨立使用價值的空間宜與該宗地共同構(gòu)成一個不動產(chǎn)單元。
?、揸P(guān)于定著物為房屋的不動產(chǎn)單元設(shè)定
同一宗地內(nèi)，同一權(quán)利主體所有的多幢建筑物、構(gòu)筑物等房屋和所在的宗地可以設(shè)立一個不動產(chǎn)單元，定著物代碼的前5位宜采用“F9999”作為統(tǒng)一標識。每幢建筑物、構(gòu)筑物等房屋的基本信息可以在房屋調(diào)查表中按幢填寫。
同一權(quán)利人所有的成套住房、地下車庫與所在宗地宜分別設(shè)定不動產(chǎn)單元。一是成套住宅和車庫屬于兩個不同使用功能的獨立空間;二是便于房屋產(chǎn)權(quán)交易、抵押和查封。
同一權(quán)利人所有的多套住房，每套住屋與所在宗地宜獨立設(shè)立一個不動產(chǎn)單元。
宗地內(nèi)在建工程的定著物代碼的前5位宜采用“F0000”作為統(tǒng)一標識。
⑦《規(guī)則》相關(guān)規(guī)定與《細則》相關(guān)規(guī)定并無沖突
《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第5條規(guī)定，沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。房屋，包括獨立成幢、權(quán)屬界線封閉的空間，以及區(qū)分套、層、間等可以獨立使用、權(quán)屬界線封閉的空間。《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》又對該條進行了細化，即沒有房屋等建筑物、構(gòu)筑物以及森林、林木定著物的，以土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。有房屋等建筑物以及森林、林木定著物的，以該房屋等建筑物以及森林、林木定著物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。有地下車庫、商鋪等具有獨立使用價值的特定空間或者碼頭、油庫、隧道、橋梁等構(gòu)筑物的，以該特定空間或者構(gòu)筑物與土地、海域權(quán)屬界線封閉的空間為不動產(chǎn)單元。這與《規(guī)則》的相關(guān)規(guī)定并無沖突。而且，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》中特別明確，不動產(chǎn)單元應當按照《規(guī)則》的規(guī)定進行設(shè)定與編碼。不動產(chǎn)登記機構(gòu)(國土資源主管部門)負責本轄區(qū)范圍內(nèi)的不動產(chǎn)單元代碼編制、變更與管理工作，確保不動產(chǎn)單元編碼的唯一性。
鑒于此，一宗地上無建筑物、構(gòu)筑物等定著物的國有建設(shè)用地使用權(quán)宗地，其不動產(chǎn)單元編碼為：宗地代碼+定著物代碼，其中定著物代碼為“W00000000”。若該宗地內(nèi)已經(jīng)建有兩幢合法建造已竣工的房屋，權(quán)利人一并申請國有建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)首次登記，其中，房屋按幢申請登記，那么這兩幢樓的每一幢樓分別與該國有建設(shè)用地使用權(quán)宗地構(gòu)成一個不動產(chǎn)單元，也就是要編制兩個不動產(chǎn)單元代碼，即該宗地代碼加上每幢樓的代碼(特征碼“F”，編碼的前四位為幢號，如果在宗地內(nèi)統(tǒng)一編號，兩幢樓的幢號分別為0001和0002;后四位為戶號，由于按幢登記，則戶號均為0001)。原國有建設(shè)用地使用權(quán)宗地(空地)的不動產(chǎn)單元代碼作為歷史數(shù)據(jù)，不再繼續(xù)使用。 (文|姜棟、胡小華 來源|中國不動產(chǎn))
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