《物權(quán)法》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度做了較大的改動(dòng)，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，要經(jīng)依法登記才發(fā)生效力，因此購(gòu)房者應(yīng)該充分重視登記制度，以免讓自己的權(quán)利落空，遭受到不必要的損失。

　　(一)確立物權(quán)公示、公信制度

　　第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力;未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

　　第十四條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。

　　第十七條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。

　　登記是購(gòu)房者必須履行的手續(xù)。因?yàn)槲覈?guó)實(shí)行的是登記生效制度，如果沒(méi)有經(jīng)過(guò)登記，房屋的所有權(quán)實(shí)際上并沒(méi)有發(fā)生轉(zhuǎn)移，一旦有第三人憑房產(chǎn)證主張權(quán)利，那么購(gòu)房者即使與開(kāi)發(fā)商簽訂了商品房買賣合同，交付房款，仍然得不到法律的支持?，F(xiàn)實(shí)中常會(huì)發(fā)生因?yàn)闆](méi)有完善登記手續(xù)，開(kāi)發(fā)商將房屋“一房二賣”，或者是上當(dāng)受騙的情況發(fā)生。因此，從交易安全出發(fā)，購(gòu)房者應(yīng)該盡可能的在第一時(shí)間辦理好登記手續(xù)，以免權(quán)利落空

　　(二)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，減少購(gòu)房者的手續(xù)

　　第十條　不動(dòng)產(chǎn)登記，由不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。

　　國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。

　　房產(chǎn)證難辦，是現(xiàn)在許多購(gòu)房者共同面對(duì)的問(wèn)題。主要原因是，《物權(quán)法》出臺(tái)以前，辦理轉(zhuǎn)讓、抵押的登記機(jī)構(gòu)有十幾個(gè)，其中涉及不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)構(gòu)主要有土地管理部門、房產(chǎn)管理部門、農(nóng)業(yè)主管部門、林業(yè)主管部門、運(yùn)輸工具登記部門、工商行政管理部門等。多個(gè)登記機(jī)構(gòu)辦理相互關(guān)聯(lián)的不動(dòng)產(chǎn)登記，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、登記資料分散、增加當(dāng)事人負(fù)擔(dān)、資源浪費(fèi)等問(wèn)題。其次，許多基層行政機(jī)關(guān)各自為政，濫用權(quán)力，利用設(shè)置登記權(quán)限和程序獲取不當(dāng)利益的現(xiàn)象也很普遍。

　　再次，無(wú)法保證登記內(nèi)容真實(shí)。我國(guó)是物權(quán)公示主義，實(shí)行的也是實(shí)質(zhì)審查，登記時(shí)由登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人提交的登記材料進(jìn)行查驗(yàn)，需要時(shí)還要查看不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況。可是，一些登記機(jī)關(guān)由于工作量大，對(duì)登記材料進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查時(shí)要么登記效率低下，要么粗枝大葉地審查。如果買房者不能和開(kāi)發(fā)商公平地享有信息，導(dǎo)致信息不對(duì)稱，就很容易會(huì)出現(xiàn)欺詐行為。

　　鑒于此，物權(quán)法明確對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記，盡量節(jié)省當(dāng)事人的時(shí)間，減輕當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)。為了保證登記的中立性和效率性，統(tǒng)一登記制度勢(shì)在必行。并且為了方便實(shí)質(zhì)性審查，《物權(quán)法》規(guī)定必須在不動(dòng)產(chǎn)所在地的登記機(jī)關(guān)辦理，對(duì)購(gòu)房者而言，即在所購(gòu)買房屋的所在地辦理。

　　與此同時(shí)，考慮到統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，實(shí)行統(tǒng)一登記需要一個(gè)過(guò)程，因此又規(guī)定，“統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定”?，F(xiàn)在《物權(quán)法》的規(guī)定，意味著當(dāng)事人可向房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)或者土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)一并辦理城市房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)登記。因此，今后老百姓辦理房產(chǎn)證只跑一家就可以拿下，極大方便當(dāng)事人，減輕其負(fù)擔(dān)，體現(xiàn)立法以民為本的理念。但是究竟由哪個(gè)部門來(lái)進(jìn)行登記，有待于法律作出進(jìn)一步的解釋。

　　(三)登記費(fèi)用按件收取，規(guī)范收費(fèi)

　　第十三條 登記機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

　　(一)要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估;

　　(二)以年檢等名義進(jìn)行重復(fù)登記;

　　(三)超出登記職責(zé)范圍的其他行為。

　　第二十二條 不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國(guó)務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。

　　過(guò)去的不動(dòng)產(chǎn)登記往往按照面積、體積或價(jià)額的比例收取，動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)，還有的登記機(jī)構(gòu)私自規(guī)定按年度登記等，為登記人造成沉重負(fù)擔(dān)，也給登記機(jī)構(gòu)帶來(lái) “權(quán)力尋租”空間。為此《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款的比例收取，這將降低購(gòu)房者登記的手續(xù)費(fèi)，有利于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記中的收費(fèi)行為，防止有關(guān)部分通過(guò)登記收費(fèi)搞“創(chuàng)收”，真正的保護(hù)了普通業(yè)主的權(quán)利。

　　(四)規(guī)定預(yù)告登記制度，防止“一房二賣”

　　第二十條 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

　　預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

　　在商品房或二手房買賣中，由于簽訂房屋買賣合同、付款與辦理產(chǎn)權(quán)登記之間存在一定的時(shí)間差，不良房產(chǎn)商或房東一房多賣，最后也許只有出價(jià)最高的買受者得到了產(chǎn)權(quán)證;更有甚者，交了錢甚至裝修入住后，才知該房產(chǎn)本已抵押給他人。買受人的利益因此受到極大損害。物權(quán)法為防止這種情況的發(fā)生規(guī)定了預(yù)告登記制度。

　　但是，預(yù)告登記的效力不是無(wú)期限的，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。因此，辦理預(yù)告登記之后，到可以正式辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，否則，三個(gè)月之后，預(yù)告登記將失效。

　　(五)登記錯(cuò)誤，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)賠償

　　第二十一條 當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。

　　生活中，經(jīng)常發(fā)生登記錯(cuò)誤的情形，比如將房屋的面積大小登記錯(cuò)誤，由大房變成了小房;又或者把所有人的名字登記錯(cuò)誤，造成麻煩。這時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)否承擔(dān)責(zé)任，是一個(gè)極富爭(zhēng)議的問(wèn)題。這次通過(guò)的物權(quán)法明確規(guī)定，因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。這避免了在過(guò)去由于登記錯(cuò)誤，但責(zé)任不清，互相推卸責(zé)任的情況發(fā)生。(來(lái)源|全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記)

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