土地使用權(quán)到期不影響二手房交易

　　昨日，國土資源部副部長王廣華在《自然資源統(tǒng)一確權(quán)登記辦法(試行)》新聞發(fā)布會上表示，針對溫州當?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題，國土資源部和住建部會商后回復(fù)，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。這意味著引起民間和學界廣泛討論的溫州宅地使用權(quán)續(xù)期事件有了官方答復(fù)。

　　土地使用權(quán)到期“兩不一正常”辦續(xù)期

　　在昨日的發(fā)布會上，王廣華表示，有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題，是落實黨中央《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》所采取的過渡性措施。11月27日，中共中央、國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》，提出要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

　　針對溫州當?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題，國土資源部和住建部協(xié)商后回復(fù)，對目前在法律安排明確之前，可以采用“兩不一正常”的過渡辦法處理。

　　第一“不”是不需要提出續(xù)期申請。這是《物權(quán)法》149條講的，自動續(xù)期，不需要提出續(xù)期申請，所以少數(shù)住宅建設(shè)用地使用期間屆滿的權(quán)利人不需要專門提出續(xù)期申請。

　　第二個“不”是不收取費用，市縣國土資源主管部門不收取相關(guān)費用。現(xiàn)在是按有償怎么收費，無償怎么收費，就是國家法律沒有規(guī)定之前，不作出任何收費的決定。所以，在這種情況下，不收取相關(guān)的有償使用的費用。

　　第三是“正常”辦理交易和登記手續(xù)。此類住房發(fā)生交易時，正常辦理房地產(chǎn)交易和不動產(chǎn)登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明：“根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》辦理相關(guān)手續(xù)。”

　　國土部調(diào)研組曾赴溫州調(diào)研

　　今年4月有媒體報道，在浙江省溫州市主城區(qū)橫河北新村、水心、上陡門等社區(qū)，部分居民房屋的20年期限土地使用證從去年開始陸續(xù)到期，在國內(nèi)屬于先例。據(jù)悉，溫州市主城區(qū)20年期限土地使用證到2017年底到期有600多宗，到2019年底到期有1700多宗，主要是集中在鹿城區(qū)、龍灣區(qū)、甌海區(qū)等特定區(qū)域、特殊時期的特定房屋。隨后，溫州一則“部分市民因為土地到期了，正常買賣房屋卻無法完成交易，想續(xù)期，又被告知需繳納數(shù)十萬元的出讓金”的新聞迅速傳播。

　　隨后溫州市國土局稱“收幾十萬元出讓金才續(xù)期”是誤讀。今年4月20日，國土資源部、浙江省國土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期的延長問題。

　　70年土地使用權(quán)續(xù)期還需相關(guān)法律出臺

　　王廣華指出，對于國土資源部提出“兩不一正常”處理方式為何是過渡性辦法?一方面是因為溫州這次出現(xiàn)的問題牽扯面小，只涉及少量住房，屬于改革初期先行先試造成的個別情況，有其特殊性;另一方面，相關(guān)法律安排尚未出臺，地方行政管理部門先按特殊辦法操作，待相關(guān)法律安排出臺后再與之做好銜接，就是“兩不一正常”，一定不能與下一步相關(guān)部門作出法律安排不一致或者設(shè)置障礙。而對帶有普遍性的70年住宅土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問題，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，國土資源部高度重視，將繼續(xù)加強調(diào)查研究，在相關(guān)工作中積極建言獻策，配合相關(guān)部門盡早地完成研究，出臺相關(guān)的法律安排。

　　在溫州土地使用權(quán)到期事件發(fā)生后，一些法學界人士認為，溫州宅地續(xù)期事件主要焦點在于要盡快出臺司法解釋，在此之前，相關(guān)部委也沒有權(quán)限對此制定相關(guān)文件規(guī)定，只能采取一些過渡性的措施。

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　　溫州土地使用權(quán)到期并非個例

　　溫州房屋土地使用權(quán)到期問題并非個例，據(jù)了解，青島、深圳都遇到過此類情況，且都在市級層面提供了解決方案。

　　有關(guān)土地使用權(quán)到期后的問題，深圳早在2006年就已出現(xiàn)實例。1980年開始建設(shè)的國商大廈是全國第一棟商用寫字樓，土地使用權(quán)只有20年，到2001年12月31日截止。2004年，深圳市頒發(fā)了《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》，對這一“歷史遺留問題”作了詳細規(guī)定，補交地價數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準地價的35%，補交地價一次性交付，到期不辦理續(xù)期或申請未獲準，則原有土地使用權(quán)消滅，其土地使用權(quán)無償收回。

　　另據(jù)媒體報道，青島阿里山小區(qū)的土地使用權(quán)續(xù)期，在業(yè)主交納出讓金時，以區(qū)域過去一年的平均地價為計算基準，以基準地價的60%補交土地出讓金。

　　上述案例中，青島、深圳和溫州等地方政府至少都認為土地期滿續(xù)期是有償?shù)?。而各地政府續(xù)期繳費的法律依據(jù)都是城市房地產(chǎn)管理法，而不是物權(quán)法。不同之處在于，深圳、青島續(xù)期收費的依據(jù)是當?shù)氐?ldquo;公告基準地價”，一般不過幾百塊、上千塊，而溫州開始被傳出將執(zhí)行的是市場評估地價，“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”，引發(fā)了市場的巨大爭議。

　　爭議引發(fā)之后，溫州市國土局對此曾解釋，有關(guān)“土地續(xù)期費用為總房價的三分之一”存在誤解，全國層面目前尚無土地年限續(xù)期如何執(zhí)行的實施細則，方案尚未確定，正在研討中。(來源|北京青年報)