2017年7月19日，在萬達的索菲亞酒店，有人聽到會議室內(nèi)，傳出了激烈的爭吵和摔杯子的聲音。

　　一場聲勢浩大的收購正在這里進行，會場展板上寫著三家地產(chǎn)商的名字：萬達、融創(chuàng)和富力。

　　一位跟王健林和李思廉都熟識、同在發(fā)布會現(xiàn)場的地產(chǎn)圈大佬透露，爭吵和摔杯是因為各方就交易價格發(fā)生爭執(zhí)，富力李思廉就地殺價，把酒店資產(chǎn)價格硬生生砍到六折。

　　最終，融創(chuàng)以438.44億元收購萬達13個文旅城項目91%的股權(quán)，而富力則以199.06億收購萬達旗下酒店業(yè)務(wù)，整整77家。

　　算下來，平均每家酒店的售價還不到3億元人民幣。當時的李思廉，無疑是撿了一個大便宜，還因此得了個“史上最會砍價的男人”名號。

　　王健林和孫宏斌都不會忘記，當時李思廉那得意的神情。

　　那時候，李思廉以為自己撿到一顆糖。不過時隔兩年后發(fā)現(xiàn)，那是人家扔出來的一包砒霜。

　　占來的便宜遲早都得還回去。

　　當年逼得王健林砸杯子的，現(xiàn)在得砸鍋賣鐵了。

　　01

　　“瘦狼”續(xù)命，債務(wù)吃緊

　　曾經(jīng)的“華南五虎之首”富力，如今幾成瘦狼，陷入債務(wù)泥潭苦苦掙扎。

　　據(jù)樓市參考，2019年12月19日，富力地產(chǎn)（02777.HK)臨時停牌并于晚間發(fā)布公告稱，已委托代理配售總共2.73億股新H股，配售價格為13.68港元/每股，較18日收盤價折讓約7.19%，預(yù)計籌資37.35億港元。

　　富力表示，這些募集資金將用于償還境外債務(wù)性融資，不會用于償還用途為住宅開發(fā)建設(shè)的借款。

　　按常理來說，上市公司配股融資，一般會選擇在內(nèi)外部環(huán)境寬松、有利好加持的情況下，因為這樣才能以相對少的成本融到更多的資金。就當下而言，外部環(huán)境并不理想，臨近年底，投資者不會冒大風險進行投資；另外，如今的香港銀根也比較緊。

　　那么，究竟是什么，讓富力在不合時宜的時間、市場不看好的情況下，寧愿縮量縮價也要配股融資呢？或許，與其不斷加劇的債務(wù)壓力有關(guān)。

　　巨債壓頂，砸鍋賣鐵也得上，里頭凈是無奈與辛酸。

　　據(jù)《投資者報》，富力地產(chǎn)凈負債規(guī)模由2018年末的1285.92億元增加至2019年6月末的1564.7億元，凈負債率由2018年末的184.1%大幅提高至2019年6月末的219.0%。截至2019年6月末，富力地產(chǎn)總負債達3340.46億元，較2018年末增長12.73%。

　　截至2019年6月末，該公司由短期借款及長期借款當期部分組成的短期債務(wù)合計達到578.66億元。而在其持有的現(xiàn)金中，若不將155.71億元的受限制現(xiàn)金考慮在內(nèi)，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物只有234.58億元，與短期債務(wù)之間存在344.08億元缺口。

　　并且，其經(jīng)營活動、營運活動及投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金持續(xù)呈凈流出狀態(tài)。

　　在這樣的情況下，富力地產(chǎn)只能通過不斷融資和再融資來“借新還舊”。在其上半年的新增融資中，中國境內(nèi)新增共計人民幣386.9億元，境外新增融資28.3億美元（相當于人民幣194.3億元）。由此，其利息開支攀升，2019年上半年富力地產(chǎn)利息開支達到63.30億元，同比增長約38%。

　　自2012年以來，富力已經(jīng)連續(xù)7年經(jīng)營現(xiàn)金流為負。

　　此外，據(jù)樓市參考統(tǒng)計，富力地產(chǎn)的凈負債率已處于高處不勝寒的狀態(tài)。2018年達到184.08%，2019年上半年進一步升至219.30%，2019年三季度末達到230.14%。

　　盡管地產(chǎn)行業(yè)因其特性負債率相對較高，但富力230%的凈負債率在業(yè)內(nèi)也算是鶴立雞群了，超出行業(yè)均值2倍多。

　　當然，在地產(chǎn)行業(yè)，只要有穩(wěn)定的輸血和造血能力，凈負債率高也不是什么大問題，比如融創(chuàng)，凈負債率和富力不相上下，卻依然在到處買買買。

　　遺憾的是，無論是造血、輸血，還是“存糧”，如今的富力都難以讓人滿意。

　　02

　　富力成“負利”

　　如今的富力，在成為“負利”的路上越走越遠。

　　富力公布的2019年11月份銷售數(shù)據(jù)顯示，2019年11月富力地產(chǎn)合約銷售金額約為137.1億元，同比下降約25%；1-11月，富力地產(chǎn)總權(quán)益銷售金額約1203.5億元，同比僅微漲6%，離1600億元的銷售目標還有近400億元的巨大差距，今年是大概率完不成目標了。

　　這一態(tài)勢早在2019年年中就已顯現(xiàn)。

　　2019年7月26日，富力地產(chǎn)發(fā)布了一份《關(guān)于要求地區(qū)公司確保完成銷售任務(wù)的通知》的內(nèi)部文件。

　　圖/2019年7月26日，富力地產(chǎn)下發(fā)的內(nèi)部文件

　　據(jù)當時的報道，文件中多次提及要“促銷售、抓回款”，其中，“以完成項目銷售目標為第一優(yōu)先級，在確保銷量的基礎(chǔ)上追求項目收益最大化”被加粗強調(diào)，同時文件中亦明確提出2019年下半年除特別優(yōu)質(zhì)土地項目，“原則上暫停拿地工作”。

　　諸如“全員賣房”、“暫停拿地”這樣的字眼立即甚囂塵上，富力一時有點尷尬。

　　年關(guān)將至，多家大中型房企提前完成全年目標的消息鋪天蓋地，而位列2018年銷售額TOP20的富力卻還在背著高負債蒙眼狂奔，無比落寞。

　　克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年1至11月，富力地產(chǎn)全口徑銷售額排名第21位，已經(jīng)跌出前20。

　　掉隊的富力，似乎陷入了一個無奈的循環(huán)：

　　外部借債成本太高，富力需要通過銷售回款降低資金成本，同時減少拿地，壓縮剛性開支。但富力瘋狂促銷的策略，又透支了公司未來的發(fā)展空間。

　　據(jù)《棱鏡》分析，目前富力總土地儲備為6000萬平方米左右，按照目前富力樓盤均價1.04萬元/平方米（比去年降了15%）計算，其土儲貨值為6000億元左右，按2019年放出3000億貨值計算，可維持兩年左右。

　　土儲后勁乏力明顯。

　　盡管富力宣稱其在全國有60多個舊改項目，涉及的規(guī)劃總建筑面積達6000多萬平方米，其中大本營廣州就超過20個。

　　但在地產(chǎn)界，舊改項目尤其考驗一家企業(yè)在當?shù)氐恼剃P(guān)系、對當?shù)卮逅酌袂榈牧私庖约笆欠窬邆涑晒Φ呐f改經(jīng)驗等。正如一位業(yè)內(nèi)人士所說，“一般都是當?shù)氐?lsquo;地頭蛇’房企才能搞定舊改項目。”

　　在廣州起家的富力，確實因當年珠江新城的舊改項目賺得盆滿缽滿。但出了廣州，富力的關(guān)系是否依舊好使呢？

　　不知富力是否還記得，當年在武漢的一次舊改爭奪中，其尷尬地輸給了上海復地。此后，富力內(nèi)部總結(jié)出一條經(jīng)驗：

　　不碰外地的舊改項目，因為他們在外地的政府關(guān)系“沒有那么好”。

　　這些過往，富力董事長李思廉也許是真的忘記了。在2019年8月22日的富力中期業(yè)績發(fā)布會上，他自問自答：“誰說今年的市場差？沒有很差。你看見哪一家公司很差？一家都沒有。”

　　樂觀是好事，但盲目的樂觀，是毒藥。

　　03

　　蜜糖變砒霜

　　數(shù)據(jù)是誠實的，富力2019年的各項指標，包括營收、利潤、負債、融資成本等，都在提示投資者——行業(yè)秋風剛起，富力提前入冬。

　　追溯起來，富力如今的窘迫，或許正源于那一場占了大便宜的“世紀大交易”。

　　在當時，主導了“蛇吞象”的李思廉認為這是一筆穩(wěn)賺不賠的好買賣，如果地產(chǎn)形勢如他預(yù)料那般發(fā)展的話。

　　然而，鯨吞了萬達77家酒店的李思廉肯定沒有想到，2018年，整個房地產(chǎn)市場開始急轉(zhuǎn)直下。

　　與上半年的狂熱躁動不同，下半年市場驟然轉(zhuǎn)冷，整體迎來偃旗息鼓式降溫。

　　而在所有地產(chǎn)項目中，酒店又是最難出手的一種。

　　姑且不說從萬達手上拿下的酒店有多便宜，資產(chǎn)有多優(yōu)質(zhì)，但酒店畢竟屬于重資產(chǎn)、重運營的細分行業(yè)，這對于習慣了高杠桿、快周轉(zhuǎn)的富力而言，的確是對資金實力、運營能力的較大挑戰(zhàn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年到2018年，富力酒店營運虧損金額分別為2.49億元、1.4億元、1.67億元、1.83億元、1.46億元、4.59億元。

　　那天的收購發(fā)布會上，王健林站在臺上，對著臺下的李思廉說：“批量收購酒店的機會，相信一百年只有一次，通過一定財技，相信富力收支也能達到平衡。”

　　李思廉聽完后春風滿面。

　　可在付給萬達199億元之后，富力的負債情況雪上加霜。而今，他再回味王健林的這句話，恐怕后背發(fā)涼。

　　04

　　口碑下滑，雪上加霜

　　收購萬達的酒店成為負累，讓李思廉后背發(fā)涼；而各地頻發(fā)的質(zhì)量事件，則讓他臉上發(fā)燙。

　　富力的另一位老板張力有一句經(jīng)典名言：

　　富力要用咸菜的價錢做出燒鵝的味道。

　　但從業(yè)主的反饋來看，這“燒鵝”的味道并不鮮美。

　　在高周轉(zhuǎn)的壓力下，富力各地的樓盤曾經(jīng)“人命”不斷。

　　據(jù)《棱鏡》報道，住建部2018年6月的事故快報顯示，位于廣東梅縣富力城D區(qū)17棟項目發(fā)生物體打擊事故，死亡1人，施工單位是富力旗下子公司。

　　9月，福建省住建廳通報14家違法違規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，富力地產(chǎn)子公司——莆田富力房地產(chǎn)上榜。

　　10月，富力地產(chǎn)在江西南昌的首個項目富力金禧悅城的一名塔吊信號工作者因過度勞累死亡，該項目的施工單位也是廣州天力建筑工程有限公司。

　　為沖刺銷售額，一些房企枉顧質(zhì)量，富力也不例外。

　　早在2011年，新華網(wǎng)就曾刊發(fā)一篇題目為《富力地產(chǎn)七省市曝質(zhì)量問題，業(yè)主抗議困擾李思廉》的文章，文中提到：

　　“據(jù)中國經(jīng)濟時報記者不完全統(tǒng)計，富力地產(chǎn)在北京、上海、廣州、西安、天津、重慶等多個城市的項目都被購房者揭發(fā)存在房子質(zhì)量和裝修等方面的諸多問題。”

　　不僅如此，連百度百科都收錄有富力質(zhì)量門的詞條。

　　圖/百度百科收錄的“富力質(zhì)量門”詞條

　　業(yè)績慘淡、負債壓頂、身處資金鏈危機的邊緣、頻頻爆發(fā)的質(zhì)量門，富力可謂是“步步驚心”。

　　曾經(jīng)的富力名震江湖，與恒大、合生創(chuàng)展、碧桂園、雅居樂并稱“華南五虎”。

　　而昔日“虎”首，如今馬上要掉出地產(chǎn)20強了。

　　戰(zhàn)略失當，節(jié)奏踏空，是富力失路的核心原因。

　　2008年，那場金融危機兇猛來襲。彼時富力的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)開發(fā)速度比例高達1∶1，資金鏈幾近繃斷，一度陷入破產(chǎn)危機。

　　那時的李思廉，心里是真的發(fā)慌。好在當年四萬億活水奔流涌動，房地產(chǎn)業(yè)成了經(jīng)濟靈藥，順水推舟的富力逃過一劫。

　　這一次，但愿富力還能有如此幸運。