根據(jù)自然資源部在2020年《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記工作的通知》中提出的目標，2021年底前，我國要基本完成全國所有縣(市、區(qū))的農(nóng)村地籍調(diào)查和不動產(chǎn)登記成果的數(shù)據(jù)整合與匯交工作。與此同時，自然資源部明確了“房地一體”登記原則，要求將農(nóng)房等地上建筑物、構(gòu)筑物納入宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)登記發(fā)證工作范圍。

　　如今，部分進展較快的省份已經(jīng)確定了完成時間節(jié)點，比如廣東省就已將農(nóng)村“房地一體”確權(quán)登記工作列為2020年廣東省自然資源重點工作之一，明確要求在2020年基本完成。此外，云南省也要求在2020年底以前完成全省90%的農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作。

　　可想而知，屬于“房地一體”的時代已經(jīng)到來了。

　　價值200億元的“房地一體”

　　“房地一體”，其實是對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)關(guān)系的描述，通俗來說就是將房屋和土地綁定，其原則也源于房屋和土地的天然不可分離性。

　　所以，基于房地一體原則進行登記發(fā)證后，假設(shè)某塊土地的使用權(quán)被買賣處分時，那么該土地上的房屋也會隨之一并轉(zhuǎn)讓，反之亦然。這樣就在很大程度上避免了諸如房地分離、一戶多宅等問題發(fā)生。

　　推行“房地一體化”的意義重大，而房地一體確權(quán)登記發(fā)證代表著的市場價值和項目規(guī)模也受到相關(guān)從業(yè)者的關(guān)注。據(jù)自然資源領(lǐng)域的資深從業(yè)者張軍(化名)介紹，今年的這一輪“房地一體”確權(quán)登記工作，從測繪的角度看，就相當于是把全國所有的農(nóng)村建設(shè)用地做一次1:500的地籍測量和房屋調(diào)查。而單純從項目總量計算，“房地一體”顯然比“三調(diào)”還要大的多。

　　據(jù)了解，全國目前共有農(nóng)村戶口約2億戶，如果按照農(nóng)房一體化每宗單價100元計算，農(nóng)村房地一體化的總資金投入就能夠達到200億元人民幣。而實際上，房地一體的市場規(guī)?？赡鼙?00億元還要更多一些。根據(jù)記者在招標網(wǎng)站上查詢到的部分房地一體化項目招標書中顯示，最高的投標限價可以達到377元/宗，很多價格都劃在了150-200元/宗左右。

安徽省某縣房地一體項目招標文件中顯示最高投標限價為195元/宗

　　當然，房地一體項目規(guī)模較大，也就不可避免的出現(xiàn)了工期緊張、人力不足、資金墊付等問題。特別是受到今年疫情的影響，已經(jīng)啟動的房地一體項目可能存在普遍滯后，甚至無法在政策要求的2021年底前完成任務(wù)的情況。那么，采用更加高效的作業(yè)方法和技術(shù)手段來加快進度，就顯得非常必要。

　　無人機傾斜攝影大步向前

　　在農(nóng)村房地一體確權(quán)登記工作當中，最消耗時間的技術(shù)環(huán)節(jié)為野外基礎(chǔ)數(shù)據(jù)采集。常規(guī)的測量手段，主要采用GNSS-RTK和全站儀相結(jié)合的全野外數(shù)據(jù)采集模式，這種模式雖然精度高、遺漏少，但是需要大量的戶外測量作業(yè)，工作任務(wù)重、周期長且成本高，在村莊分布較零散的地區(qū)不具有任何優(yōu)勢。

　　相比之下，無人機三維傾斜攝影測量技術(shù)日益進步，已經(jīng)讓快速、高效采集野外數(shù)據(jù)成為可能。無人機通過非接觸式測量，規(guī)避了宅基地測量中的入戶難題，同時將大部分的工作轉(zhuǎn)移到內(nèi)業(yè)處理中，減少約90%的外業(yè)工作，最終在最大限度上節(jié)約人工和時間成本。

大疆經(jīng)緯Matrice300 RTK多旋翼無人機　　

　　某測繪企業(yè)項目負責(zé)人劉峰(化名)告訴泰伯網(wǎng)，自今年年初以來，針對于“房地一體”項目，絕大多數(shù)無人機廠商都在主推自家的無人機傾斜攝影測量方案。在劉峰分析認為，目前無人機傾斜攝影的精度已能達到優(yōu)于5cm，整體技術(shù)上完全可以替代傳統(tǒng)測繪手段，特別是使用多旋翼無人機進行傾斜攝影測量的方式，非常適合于現(xiàn)在“房地一體化”項目的開展。樂觀估計，今年航測無人機市場將會迎來一輪爆發(fā)式的增長。

　　實測 | 精度符合要求，效率提升一倍

　　在劉峰向泰伯網(wǎng)提供的一份測試報告中，技術(shù)人員針對在房地一體項目中應(yīng)用無人機傾斜攝影測量進行免像控作業(yè)的測圖精度和作業(yè)效率進行了測試。

　　測試選擇了大疆經(jīng)緯Matrice300 RTK多旋翼無人機作為飛行平臺，搭載賽爾PSDK 102S五相機，并且以免像控的方式進行作業(yè)。測試方法是在完成數(shù)據(jù)采集和實景三維建模后，對測區(qū)內(nèi)宅基地進行測圖，最終利用GNSS-RTK對成果進行精度檢查。

　　測區(qū)以丘陵地帶為主，挑選了一塊相對平坦區(qū)域，高差20米左右，測區(qū)有效飛行面積為0.09平方公里，外擴后飛行面積為0.2平方公里，大約涉及90宗宅基地。測試飛行1個架次，共計獲取4106張照片。后期使用大疆智圖進行三維建模，無像控點參與解算，最終處理時長為1867分鐘。利用GNSS-RTK對測圖成果進行精度檢查的結(jié)果顯示，界址點中誤差僅為3.7厘米，精度水平完全可以滿足“房地一體”項目的要求。

測試的航飛情況及建模情況

測區(qū)實景三維建模效果

數(shù)字測圖成果

　　另外，根據(jù)劉峰團隊對傳統(tǒng)測量作業(yè)模式與無人機傾斜攝影測量作業(yè)模式進行對比與分析，使用M300 RTK進行“房地一體”測量作業(yè)的效率明顯比傳統(tǒng)實測更高，相同測量任務(wù)的前提下，使用M300 RTK無人機作業(yè)的人員數(shù)量能夠減少50%，生產(chǎn)周期縮短50%。

兩種作業(yè)模式的對比與分析

　　劉峰從應(yīng)用的角度分析，無人機傾斜攝影測量方法除了提高效率外，還具有視覺直觀的優(yōu)勢，模型效果與實地一致，像臨時搭建房屋可直觀判別、房屋層數(shù)可直觀清點、房屋附屬等可直觀區(qū)分，對內(nèi)業(yè)作業(yè)人員要求較低，經(jīng)簡單培訓(xùn)可參與生產(chǎn)，并且還有DOM和傾斜三維模型等副產(chǎn)品等優(yōu)點。

　　劉峰也坦言，無人機傾斜攝影測量的作業(yè)模式目前仍存在一些不足，比如因測區(qū)地形高差大而造成部分模型精度不能滿足要求的問題，以及模型生產(chǎn)跟不上外業(yè)航飛速度的問題。同時，他非常期待無人機廠家能夠針對現(xiàn)有不足，盡快推出仿地飛行功能、快速建模技術(shù)等新的解決方案，逐漸完善和進步并適合“房地一體”項目的各類需求。